續舊文章：Yoho 逸事，YOHO Midtown vs Tokyo Midtown

元朗市另一角落 YoHo Midtown 人來人往，裡頭 1,890 戶住宅陸續收樓入伙，整個屋宅都站滿了保安員、經紀、剛收樓的業主、睇樓人仕、新鴻基派出的導賞員以及職員都聚集在一起。週未趁空陪人睇樓，大伙人都要看看 Yoho Midtown 和 Club Midtown 這個新天地入伙後的面貌。

Yoho Midtown 佔地 28,712 平方米，一共有八座，由 33 層高至 40 層高 (M6) 。依買賣合約訂定物業完成日期是 30 SEPT 2010，新鴻基用盡一個月寛鬆期在十月底份完成收樓手續，亦提供時間給摩貨客在收樓前出力散貨。住宅、平台園林和會所部份設立算是趕及在十月份完成，商場方面估計 2014年 ( 新鴻基職員說的 ) 才有商店營業。 商場當然少不得大型百貨，由於新鴻基已經從新城市廣場吸取了 26 年營運經驗，足夠複製同一個商場模式於 Yoho Mega Town 裡，加入新時代的元素，而且新鴻基從一田百貨學會了日式百貨經營，收歸後將會在其名下的大型屋宅發揚光大，就好似恆基兆業收購了千色店後，在港灣豪庭開業一樣道理。

最近最熱門的話題是「環保設施」，Yoho Midtown 的獲豁免計算樓面面積已列實用面積範圍內，包括以下各項：

  1. 露台面積 (Balconies)：2 平方米 (Midtown最大露台 3 平方米 M1-43C)
  2. 工作平台面積 (Utility Platforms)：1.5 平方米
  3. 隔聲鰭面 (Aconstic Fins)：27.52 平方米 (由 8.8平方米/M6 至 30.4平方米/M5)
  4. 大堂郵箱室 (Mail Delivery Room)：10.017 平方米

還要攤分公用地方面積，包括：升降機大堂、升降機、機槽、機房、樓梯、泵房、入口大堂、管理員辦事處、垃圾房、消防室、會所及濾水機房等。以一個 M3/F 803呎單位建築面積 (Gross Floor Area)為例，已經攤分了 160平方呎 (19.9%) 於公用地方面積，餘下的 643 平方呎，還要減去窗台 (28平方呎)，餘下來雖然屬於實用面積的範圍，還未減除 22 + 16 平方米的露台和工作平台面積，面積低至 577 平方呎。

別忘記剛才所講的環保設施，業主所擁有的 577 平方呎還要跟全楝大樓 180 戶攤分隔聲鰭和郵件室，要再多減約 2 平方呎。以市價 $4,700 至 $5,200 每平方呎計算，未入伙已經扣掉 803-575 = 228 平方呎 (28%)，面積上足足蒸發了價值 ＄112萬。

通常談論完樓價便會提及管理費，樓書上早已列出 Midtown 管理費用為 $1.68/呎，啟勝管理服公司賺 10% 作酬金。以剛才 803 呎單位為列，每月便要上繳 $1,350。

有車一族最關心車位安排，Midtown 整個屋苑有 313 住客車位，別外 40 個車位屬於訪客車位，於介紹中列出有 355 個車位，餘了兩個希望你用不著，因為是傷殘人土車位。

新鴻基管理範圍，除了屋苑本身，亦包括了不少政府公眾地方，由新鴻基負責設施的支出和管理，包括 Midtown 外對著新元朗中心的一列行人路伸延至魚類批發市場元朗公路一段，Midtown 入口的園林設施，1 樓平台的 24小時公眾行人步道以及通往地面的出口、還有日後三條行人天橋通往 1）Yoho 一期、2）三期和 3）通往元政路方向。這些設施的開支，當然又落在 Yoho 仟多位業主身上鼎力承擔。

Yoho Midtown 這個屋宅，最精彩的不是它的 Club House 或者商場，我認為是第二期角落的釘子戶 (新鴻基在興建加州花園和Yoho 一期時都遇到釘子戶)，據悉新鴻基最終放棄了釘子戶所在區域的收購和發展 ，但是在售樓模型及介紹中，都利用了綠化植物來隱瞞這個問題，當然，釘子戶不但令到 Yoho Midtown 整體範圍變得不齊整，亦擔心日後在那一小片地方上會否興建一些影響 Midtown 景觀的私人建築物。

















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